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二线城市打响“人才争夺战”
“小上海”无锡租赁住宅可落户 或成为房地产下一个风口?
杨玲玲、童海华
近日,素有“小上海”之称的江苏省无锡市宣布降低市外户籍准入门槛,从今年9月1日起,取消投资纳税、60平方米购房限制等政策,租赁住宅也可落户。
该项政策的实施,将无锡市列入“租售同权”的典型城市。多位受访专家指出,今年以来,二线城市人才争夺陷入白热化,户籍制度改革背后实是对人才争夺、产业振兴的期盼。不过,户口、住房、现金补贴等物质方面的优惠都是短期的,一个城市留住人才,更长久的是“软环境”的打造。
《中国经营报》记者就“新政允许租赁住宅落户以及城市发展规划”等相关问题致电致函无锡市政府相关负责人,对方回复称“目前户籍制度改革的相关细则仍未出台,暂不方便接受媒体采访,可在后续细则敲定后沟通采访事宜”。
放宽落户标准 二线城市“人才争夺战”正酣
无锡当前的租赁住宅可落户试点,被认为是“租售同权”的一个里程碑。
记者查询发现,新修订的《无锡市户籍准入登记规定》取消了现行的许多落户条件,比如投资、纳税、购房面积等,其中购房面积最为引人关注。此外,户籍改革不仅取消了购房面积限制,还增设了租赁住宅落户政策。
根据新修订的规定,凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅,同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领签注《江苏省居住证》均满五年(宜兴市为均满三年)条件的,准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
“其实落户是否与房有关,并不是关键。”易居研究院副院长杨红旭表示,2014年7月,国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》公布。近三年各地区正在积极推进户籍制度改革和居住证制度的双落地。
在杨红旭看来,近日无锡出台的落户新政,应属于《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中“在城区人口100万至300万的城市合法稳定就业达到一定年限并有合法稳定住所(含租赁)”,落户的前提条件在于就业稳定,并达到了一定年限。
“城市让有稳定就业的居民落户,并不是亏本的事情。外来人口对城市新增的基础设施、土地出让金与房市繁荣、商业繁荣带来的流转税收入等的贡献无法估量。”上海金融与法律研究院研究员聂日明提出。
据不完全统计,今年以来,包括武汉、长沙、成都、西安、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆等热点二线城市都加入了“人才争夺战”。在这场“抢人”大战中,户口、房子和现金补贴,都是重头戏。
户口方面,今年以来武汉、西安等地均打出史上最低省会城市落户门槛,最新的长沙落户政策,还有租房补贴。
住房方面,南京发布《人才安居办法》,提出力保16万人才安居乐业,主要面向符合条件的大学毕业生和园区内新就业人员。
资金补助更是重中之重,杭州推出“房补+车补”;福州市财政则给予应届博士研究生每人安置补助费15万元,用人单位帮助协调解决住房困难;除了对毕业生,重点人才补助更是不惜重金,杭州、南京以及无锡对于顶尖人才和团队的补助高达亿元。
同时行业人士预测,无锡“租售同权”试点或加速二三线城市的跟进步伐。譬如,常州作为无锡的“邻居”,目前的落户政策仍要求有稳定工作、合法稳定住所,且购房落户面积不小于50平方米、人均面积不少于25平方米。市场观察人士提出:“常州商品房去库存情况和无锡类似,前几年任务艰巨,一度陷入‘鬼城’传闻。虽然在这轮楼市热潮中消化得差不多,但后续人口如果不能继续一定比例的增长,可能会形成新的库存,后续或加入户籍制度改革行业。”
“过去几个月,上述热点二三线城市都出台了限购政策,对外地人的购房需求有一定抑制,但地方政府并不希望楼市出现明显的萎缩,此时放宽落户政策,有助于稳定楼市需求,对冲限购政策对楼市的抑制作用。”杨红旭称。
人口吸附力偏弱 产业升级待提速
北临长江,南濒太湖,紧靠大上海,自民国以来,一直被称为“小上海”。
相较于同省的南京、苏州等城市,无锡市近几年人口增速并不算快。无锡市统计局数据显示,2014年、2015年、2016年,无锡市常住人口分别为650.01万、651.10、652.90万,户籍人口分别为477.14万、480.90万、486.20万。而南京、苏州2016年的常住人口数比2015年增长都在三四万以上。
同时,从GDP增速来看,近几年无锡GDP增速持续下滑,2012~2016年,无锡GDP分别为7568.15亿元、8070.18亿元、8205.31亿元、8518.26亿元和9210.02亿元,增速分别为10.1%、9.3%、8.2%、7.1%和7.5%,2016年才逆势上涨。面对其他城市GDP8%~9%的增速,无锡相对落后。
作为长三角的重要城市,有“小上海”美誉的无锡市,在城市规划上以特大城市和苏、锡、常都市圈核心城市为目标。很多跨国大企业都在无锡有投资,比如美国卡特彼勒公司、韩国三星集团等。但与上海、天津等跨国公司集中的城市相比,无锡的综合优势似乎并不十分明显,比如一流教育资源的欠缺。
“无锡市近年来人口增量不明显,产业升级有待提升。”中国金融智库研究员杨国英告诉记者。同时,受访专家提出,无锡市在经济突飞猛进的同时,城市发展也遇到了一些瓶颈。自2007年无锡太湖蓝藻事件开始,大规模产业转移,导致无锡产业实力大幅受损,进而带来各种问题。
上海思董产业投资服务中心主任王忠教在接受《中国经营报》记者采访时分析指出:“目前,制约无锡发展的因素主要是,房地产过度开发,产业转型升级较慢,科技教育资源不足,需要在科技创新和社会研发投入方面加强。”
而具体到房地产市场,2015年,无锡商品房库存周期还处于高危期,最高时达30个月之久。随着去年这波楼市热潮,库存消化大半,房价也随之上涨,在去年9月迈上万元台阶。不过今年6月份,无锡市房价环比下跌0.3%,存销比也在慢慢上升,商品房销售压力加大。
对此,无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵表示:“前几年,无锡市房地产出现过度开发,造成大量库存。截至目前,仍有500多万平方米的存量住宅待消化,其中大户型等结构性矛盾,由于环境、商业等配套未跟上,不太符合宜居的要求,还需要进一步解决。户籍制度改革之后,将吸引更多优秀人才进入,将以往由本地消费为主的市场转变为本地消费与外地消费相结合,将有利于房地产去库存。”
同时,市场分析人士表示,通过户籍制度的改革吸引人才,并适当给予购房补贴,也将间接地带动当地的房地产需求,这些城市或在未来成为房地产市场的下一个风口。
对此说法,沈洵并不完全认同:“不会由此迅速产生新一轮的房地产热。但不可否认的是,购租并举的住房制度,给房地产发展带来了新的机遇,租房市场未来潜力巨大。房企除了将房源出售,还可通过自持或与租赁公司合作,将房子进行出租。政府在金融、税收、土地供应方面给予优惠政策,并通过与养老产业、文化产业、旅游产业的结合,促进房地产融合发展,多元开发。”
沈洵续称,房地产开发应根据市场需求,提供有质量的供给。目前无锡市的商业地产开发出现了一定程度的过剩,如何将商业用房盘活,是当前无锡亟须解决的难题。
“租售同权”试点 城市“软环境”
多位受访专家指出,在北上广深等一线城市,部分优秀人才因难以承受高房价、高生活成本而流失,而不少二三线城市又出现了人才短缺的现象。
“二线城市竞争激烈,人才竞争也日趋白热化。落户政策的放松,有助于人才流入,从而带动购房需求。‘租售同权’,租赁和购房两条腿走路,是完善中国住房市场的必由之路。”杨红旭表示。
“人才争夺战是正常现象,也是一个城市可持续发展的关键。”沈洵认为,一个城市的发展有赖于产业的支撑、人口的导入,以及各类基础设施的建设。“租售同权”政策通过吸引年轻人才集聚,使城市发展保持增长势头。
近日,住建部联合8部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出多措施并举加快发展住房租赁市场。随后,广州市政府办公厅披露了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,明确赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,保障租购同权。同时,上海市首批公开出让的两幅租赁住房用地在交易市场成交,采取“只租不售”模式,从满足居住需求的供给端入手,深挖租赁市场潜力。
面对外界“落户后能否同样享受学区等待遇”的担忧,沈洵告诉记者,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第七条中指出:非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。“也就是说,无论你是否具有本地户籍,只要符合相关规定,都可以享受义务教育、医疗等城市资源。”
“户口、住房、现金补贴等物质方面的优惠都是短期的,一个城市留住人才,更长久的是‘软环境’的打造。”杨国英表示,要创造良好的教育、医疗、营商环境及居住条件,提高政府的开放程度、尊重市场规则、提高社会服务能力,让人才能够在城市扎根。
同时,经济学家马光远分析称:“我看好无锡的举措,选择无锡这样经济发展程度相对高,又处于国家级城市圈的周边,通过户籍制度的突破,为下一步大城市特大城市推动真正的‘租售同权’探索宝贵的经验。”
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