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“别等了,再等就又涨了。”你是否经常听见置业顾问在你耳边这么念叨?而你是否又感觉到近两年太原房价蹭蹭蹭的上涨?你是否会产生这样的疑问——这么快的增长是正常的吗?太原的发展是否能支撑房价如此之快的增长速度呢?
上周,我们从土地、产品类型、品牌、区域、典型项目等方面剖析太原房价的健康与否;本周,我们将从政策及城市发展的角度来解读太原房价的合理与否。
2017年上半年,一、二线热点城市在政策的调控浪潮下有所收紧,三、四线楼市的小蚂蚱开始忍不住蹦跶起来了。
五月,传统一线城市北京、上海楼市出现环比“零涨幅”,深圳更是环比下跌,仅广州新建商品住宅指数上涨0.9%。纵观传统一线城市商品住宅市场,由于地价较高,房价本身基数过大,除广州外均在4万元/㎡以上。尽管五月份楼市调控效果初显,但2017年1-5月,北京、广州房价增幅仍旧不容小觑,涨幅基本在13%-17%,上海、深圳楼市调控效果明显,上海在“限购、限价”政策接连出台情况下,增幅控制在4%左右,深圳楼市在经历2015-2016年暴涨后随着“深八条”的出台逐步降温,2017年上半年甚至出现负增长局面。
而部分西部二线城市及三线城市楼市则保持高位运行。太原就是房价上涨城市中的一员,只是如此的增幅是否安全呢?且听智业君跟您说道一二。
首先就来看一下中部六省2017年1-5月份商品住宅价格如何吧。
数据来源:中商情报网
郑州、武汉、合肥房价基数本身较大,均已过万,且武汉、郑州增幅较大,在10%左右;南昌、长沙、太原房价均处于万元以下,但长沙涨幅最快,为20.6%, 南昌涨幅排名第五,太原涨幅为8.6%,排名第四,在中部省会城市中涨幅与郑州接近。
那么太原的涨幅是否在合理范围内呢?下面就从中部六省省会城市的
楼市政策、经济情况、人口、产业结构、交通情况
等方面来进行论证。
01
政策
太原环境宽松,去库存为主基调
刚性及改善性客户释放,仍然以自住为主
截止2017年上半年,全国已有37个城市出台限购限贷限售政策,从政策方面加快楼市降温,郑州、长沙、合肥、南昌、武汉中部五市也相继出台相关政策。
太原是中部省会城市中唯一一个没有出台限购政策的城市,仅在2017.3.31出台公积金新政,政策环境相对宽松,目前仍以去库存为主。
02
经济
太原排名末位,但增速较快
经济发展较为健康,为房价增长护航
数据来源:各省会城市政府工作报告
武汉是唯一一个步入万亿俱乐部的城市,长沙、郑州、合肥紧随其后,GDP总之超过6000亿元。太原与其相差甚远,2016年GDP总值仅为2962亿元,经济增长较为落后,2017年一季度太原经济增速为7.7%,增速较快,经济发展较为健康,为房价增长保驾护航。
03
人口
太原基数较小,吸附力差
未来人口导入不足会是房价增长的制约因素
数据来源:各省会城市统计公报
2016年太原常住人口442万,为六省最低,且增长速度缓慢,人口流动性较弱,吸附力差。高人口增速高房价增速,低人口增速低房价增速,这样看的话,未来人口导入不足将会是房价增长非常大的制约因素 。
04
产业
太原是处于转型阶段的三产强驱动型城市
为房价的上涨提供产业支撑
数据来源:各省会城市统计公报
05
轨道交通
太原轨道交通落后
制约城市发展,影响未来房价增长
就交通而言,地铁最能代表一个城市交通发达程度,2017年太原尚未开通地铁,郑州、合肥也仅有2条地铁线。就如约好跟你一起不及格的兄弟最后偷偷考了60分一样, 2020年,合肥、郑州、长沙地铁线已呈密集发展,而太原仅有一条,被甩在身后。交通是城市发展、人口导流的有效途径,俗话说“要想富,先修路”,交通落后的城市其未来竞争力必然要弱一点,这也是制约未来房价增长的一大因素。
综上所述,太原楼市整体环境相对宽松,政策温和; GDP总值、人口总量均在中部六省省会城市中排名末位,但经济增速高,发展健康;三产占比高,随着产业转型升级,城市经济及吸附力必将快速提升;轨道交通发展缓慢,被远远甩在身后。
从微观及宏观市场来看,太原房地产市场目前仍是以自住改善型需求为主,投资需求较少,其房价增长仍处于合理范围。经济基础决定上层建筑,未来太原市的房价将会伴随着城市经济的发展、产业的转型以及城市吸附力的提升,仍将会有一段持续有上涨的空间。
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