本报记者 吴文婷 深圳报道

世事变迁，谁能料到低收入人群的栖息之地城中村，如今居然成为开发商眼中的“香饽饽”，继而成为多家企业的阶段性业务重点。

《中国经营报》记者从房企业内人士处了解到，当地的业主也是要赚钱的，不可能以低价放租。市面上要租他们房子的人太多了，这是一个市场行为，没有一个统一的标准。如果要做改造，前期需要投入成本，只能通过后期的运营来回收。一般大的开发商会租10年左右，但也不能一概而论，要看业主的意愿。

作为国内最年轻的一线城市，深圳以外来人口为主，给外界留下了多元、兼容、开放的印象。一句口号在深圳广泛流传：“来了就是深圳人。”虽然房价高企，但是城中村扮演着“廉租房”的角色，给初次进城的人提供了落脚点。

不过，早在2015年，深圳市规划国土发展研究中心发布“珠江三角洲全域规划项目”研究报告称，在珠三角城市国土开发强度上，深圳以接近50%位居四个一线城市之首，远超30%的国际警戒线。如今无地可用已成为现状，而对城中村的改造更新也势不可当，这意味着年轻人低成本融入城市的桥梁会被掐断，未来他们将何去何从？

房企进军城中村

“目前还没有收到搬迁的通知，但能住多久，我们也不知道。”张昕（化名）告诉记者。

7年前，她随丈夫从广西来深圳打工，选择了清湖新村作为落脚点，没想到在这里一待就是7年，如今小孩都已经两岁了。

“我租的是一房一厅，当年月租金是几百元，如今涨到了1300元。虽然中途也换了好几份工作，无奈工资的涨幅跟不上房价，一直不敢搬离这里，这里的租金在深圳算比较低的了。”张昕说道。

她口中的清湖新村，位于深圳市龙华区，因为与富士康工厂隔着一条小河相望，所以从公开资料上可以看到，清湖新村内居住人口超过6万人，除原村民外，多为富士康职工。

近日，记者走访清湖新村发现，这里多为淡黄色外墙、八层高的楼梯房，东西向是两车道的马路，而南北向则是楼间距很窄、大约1米来宽的“握手楼”。这里很多栋楼的大门口都贴有白底红字的出租信息，所属的房屋管理员不同，联系电话也不同。

在满眼淡黄色的楼宇间，有3栋四色相间的公寓特别醒目。这是金地草莓社区清湖店，单间1880元一个月起租。相比之下，清湖新村的村民房单间价格在750元左右，因为价格相差甚远，金地草莓社区清湖店的店长告诉记者，在这里租住的客人基本都是在福田、罗湖上班的白领。

但房租的上涨引起了聚居于此的富士康工人的恐慌，他们担忧这里改造成公寓之后房租将翻2～3倍，于是发公开信，呼吁、房东及监管部门要有所作为。

据了解，一名富士康普工的基本月薪为2550元，加上加班费，一个月大概收入为3600～5000元。

“有租户担心全面改造后的城中村公寓价格会大幅上涨带来经济压力。事实上，改造前后的租金价格是处于同等区间。”一位从事开发的企业人士称。

按照其说法，例如在坂田新围仔项目中，新围仔城中村未改造的单房均价在800元/间·月，一房一卫价格区间在1100～1200元/间·月，两房一卫均价在1250元/间·月，改造后泊寓的价格区间为798～1398元（含家私家电）。

金地方面则表示，清湖社区新村拥有300余栋物业，而金地草莓社区改造项目为3栋，项目是“在严格遵照政府规划导向及规范要求的基础上，平衡目标租赁群体的需求，考虑客户居住体验、消费能力等，进行产品定位和定价”。

租金上涨背后

“将村民房改造成公寓，房租上涨是难以避免的。”清湖新村一名房屋管理员感慨道。不过目前很多业主都没有想清楚，租客暂时不用大规模搬离，也有一些业主打算自己去改造。

首先，正如上述房企业内人士对记者所言：“当地的业主也是要赚钱的，不可能以低价放租。市面上要租他们房子的人太多了，这是一个市场行为，没有一个统一的标准。”竞争者多了，价格自然水涨船高。

而在城中村争夺之战的背后，政策的推动作用隐现。2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》指出，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。有媒体爆料称，房企改造治理深圳城中村的效果，还会作为日后政府考评房企入门城市更新项目的标准之一。

其次，二房东也是需要盈利的。以建设银行租房业务为例，在其“CCB建融家园”APP上，同一个小区的房源，对比业主中介机构上放租，前者的价格要么更贵，要么面积更小。

再者，在对原有住宅的改造过程中，二房东也需要付出成本，所以只能通过后期的运营来回收。记者走访了广州、深圳多家长租公寓后发现，目前这些公寓在硬装上普遍采用简约的装修，配备“宜家”价位的家具，以及4～5件常用家电。

“这种装修花不了多少钱。”某品牌公寓的店长告诉记者，由于所处市区中心的地段优势，他们这家公寓一直很好出租，而现在又恰逢毕业季，300多套公寓只有1套是空出来的。在满客的情况下，大概2～3年就能回本。

而一家中介则表示，一套100平方米左右的三居室的装修，大约需要耗费5万元，在满客的情况下，2年左右能回本。

不过，相比起市区中心的长租公寓，地处郊区城中村里的公寓则相对冷清，虽然价格上相对有优势，但过来租房的客人不多，每层楼都有房源可选择。

根据中国饭店协会公寓委员会统计，2017年国内拥有规模公寓企业超过500家。如以单个品牌管理5000间公寓估算，总规模约为250万间。随着房企、房产中介、银行等都来抢食长租公寓这块“蛋糕”，一些企业已经开始感受到盈利上的压力。

据不完全统计，已经有GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、聚福缘公寓、V客青年公寓、好租好住、爱公寓、长沙优租客等多个长租公寓产品“阵亡”。

在中国银行业协会首席经济学家巴曙松看来，以目前国内长租公寓主流的包租模式为例，无论是集中式或分散式公寓，房租在总成本的占比都大于60%，前期成本投入巨大、资金沉淀压力极大，而现金流只能靠租金缓慢回笼。更关键的是，租金回笼并不意味着现金流回正，即在前期投入之后，每年可能还要追加投资，使得经营现金流持续为负，最终可能会变成亏损项目。长租公寓健康运营的重要前提是必须保证项目实现年租金收入大于运营支出。租金收入覆盖房租成本、运营成本和贷款利息是长租公寓长期健康发展的前提。

（编辑：郝成  校对：颜京宁）

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