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01
自从楼市政策开始严监管以来,“房住不炒”成为主流,各地方特别是一二线城市,火热楼市直接浇了冷水,瞬间冷却下来了。
楼市的降温,与各地的政策有很强的关系,短短半年时间,成效挺明显的。
最近有消息,如杭州、上海等多地城市部分银行下调了首套贷款利率,过去楼市火爆时,郑州的首套贷款利率最高能达到30%,长沙也已上调到20%。
只关注楼市的朋友,要明白,这是一个信号,成交回落的信号。
大家只关注了楼市,债券和证券市场不了解,在去库存、收紧银根情况下,房地产商的资金流动性非常重要,而一些上市房企再次发行债券,募集资金咯。
短期,政策不会转向,至少目前,社长认为楼市的房价一定是稳固在一定价位,不支持暴涨暴跌,用时间换取空间。
02
说回长沙,社长一直都有关注和调研,但精力一直放在权益类和固收类资产配置和投资上,趁着在长沙的机会聊聊。
全国性的政策,到地方很多都变味道了,地方也会根据实际情况做调整,而长沙应该是二线城市里,限购最厉害的一批城市之一。
楼市跟其他投资资产一样,都会经历周期,只不过楼市的周期外在干预力量更强一些,市场的自然周期变了味道,但这个周期只会迟到,不会消失的。
一二线城市是楼市爆发的起点,经过一定周期自然传导到三四线城市,这是一个信息流通的过程,而长沙作为二线城市的翘楚,自然值得关注。
社长研究楼市,先大方向,再落地到具体区县、楼盘,战略指导、战术执行。
从长沙目前的行政区位来看,经历城市变革发展,长沙最终确定了6区1县2个县级市的辖区。
长沙本地人常说的河东河西,除了岳麓、望城在河西外,其他4区都在河东。
而河西的楼盘又分为多个片区,成熟商业、地铁高铁、新区、学区教育等,每个人的需求紧迫点不同,如梅溪湖片区、洋湖片区、武广新城、市府滨江片区、南城省府片区、金星北片区、雷锋大道片区、高铁片区等。
有些楼盘会处于一些片区的中间位置,划分没这么细致,能从片区理解刚需人的需求急迫性就可以了。
03
所有事情就怕对比,社长在外研究了挺多城市的房价,特别是对北上广深等一线城市和三四线城市房价。
对比发现,长沙楼市价格真是低,作为二线城市中GDP排名靠前的城市,它的楼市均价仅1万。
看看同为二线城市的武汉和郑州,限价都是玩的,房价该怎么涨还怎么涨。
而长沙这边的监管部门真是严格,一旦被购房者投诉违规操作,不给你个处罚都不行。
我们再具体看看。
河西很多版块的楼盘价格,毛坯价格甚至有4字开头,5开头的房子一堆,相对而言,梅溪湖、洋湖片区的商业配套、教育配套和公共交通都不错,价格基本在1万左右。
数据来源:中国房价行情网
长沙楼市过去一直在潜伏,涨了也没几个月,从2016年下半年才开始,进入2017年整个长沙地区的楼市市场,逐渐火热起来,限购升级也是一波接一波,一次比一次严格。
了解长沙楼市的都知道,合肥炒房团是推动长沙房价大涨的前锋,冲锋陷阵都能看到他们身影,政府的人才引进政策,也是点燃长沙楼市限购的漏洞出口。
所以,大家能看到今年6月前,长沙楼市还是一片沸腾,万马奔腾,突然之间被更严厉的限购政策给刹车了。
大家看下长沙房价走势图,就能明白了:
数据来源:中国房价行情网
上面能看到3条线,分别为供给、关注和价值。
供给代表市场真实的交易数据;
关注代表购房者的需求痕迹,关注的热点;
价值则是根据每月租金,推算的30年房租价值。
长沙12月份的供给量是大幅上升的,这个数据还没更新这么及时,但由于严厉的限购政策,购房的关注量下滑非常明显。
跟社长具体了解的情况基本一致,从社交软件的交流频度和自媒体的阅读留言来看,这个数据都在下滑,市场的关注度在减弱。
走势与新政的时间结点比较一致。
04
宏观的说了,长沙各区县的房价,目前来看还是涨的。
同比涨幅最大的是浏阳,但对定居长沙的朋友来说,内五区、望城、长沙县应该是优先选择的,毕竟长沙的公共交通并不发达,地铁也仅开通2条线而已。
而望城的房价环比下降最明显,有10.69%。
社长认为,应该与长沙购房者不太敲的上楼盘的精装,再开盘悄悄降低了单价,甚至一些开始卖毛坯了。
数据来源:中国房价行情网
不过,数据是死人,人是活的,长沙的房价现在确实不高,刚需群体还是可以入手的,特别是12月份明显房企都在争抢客户,大量开盘。
有房票的可以多跑几个楼盘看看,现在毛坯盘也不少。
上面的房价走势挺好的吧,对楼市价格的敏感度还是有用的,希望能给想定居长沙的朋友一些参考价值,每月社长都会更新一份数据。
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