十多年之前，中国有个战略叫做“中部崛起”。郑州、武汉、合肥、长沙、南昌和太原构成中部崛起的主体。然而，十多年过去，“中部崛起”已经无人提及，这六大省会也分道扬镳，发展更是大相径庭。

楼市尤为突出。过去一年，合肥、郑州和武汉均价纷纷破万，涨幅更是力压广深，双双挺进全国前十，合肥更是以46.5%的涨幅位列全球之冠。相比之下，南昌中规中矩，长沙涨幅虽然不弱，但房价均价却不高，太原则基本处在下跌边缘。

这种局面是如何形成的？

1概念炒作：合肥最受益，太原最悲催

任何地方的房价上涨，都离不开概念炒作。之所以先讨论概念炒作，是因为它在心理上足以影响很多人。在这里，炒作并不是一个贬义词，因为一个地方有没有概念，本身就是有无竞争力的一种体现。当然，并非所有概念都能转化为现实。

这六个城市里，合肥则是概念最多的。先是挤进了富得流油的长三角城市群，在长三角规划里，合肥与杭州、苏州同被定位为大城市；接着高铁八纵八横的布局，合肥俨然成为新贵，让这个没有什么存在感的城市，获得了不小的关注度，再是举全省之力发展合肥的明确宣示，让合肥的地位愈发重要。

郑州和武汉有些相似。在国家城市战略上，两者纷纷进入国家中心城市。在交通枢纽定位上，两个城市都是核心枢纽。在城市群战略上，郑州独自担起了中原城市群，武汉、长沙与南昌则共享了长江中下游城市群。

长沙与南昌，虽然都位列长江中下游城市群，但基本都是各自发展，长沙尚且有长株潭的强概念，南昌则只能与周围的小兄弟打成一团。

太原自然是概念最少的。既非国家中心城市，也不是高铁布局的枢纽，更没被任何一个大的城市群看上，而且自身还受困于煤矿经济的衰落，非但集聚不了全省的资源，反倒背负了全省的负担。

2资金总量：武汉最强，合肥增速最快

在《宁杭津汉成渝，谁最有可能跻身一线城市？》一文中，我们曾引入资金总量作为对比城市实力的标准，这是影响房价上涨的第二个核心因素。

相比于GDP来说，金融机构本外币各项存款余额，或者说资金总量，是一个更好的指标，它反映的是一个城市财富的总量，不仅代表现在，更意味着着未来的潜力。

从总量上看，城市资金总量最高的为武汉，高达1.94万亿，接近合肥的两倍；最低的是南昌，只有8534亿元。

从五年增加值来看，增幅最明显的是当属合肥，从2011年的5756亿增加到2015年的1.12万亿，接近翻倍；增幅最弱的是太原，5年时间仅增加2500亿。

再看城镇人均居民可支配收入与房价之间的对比，合肥、郑州压力最大，长沙压力最小。

3人口流入：郑州增速最快，南昌太原最弱

影响房价涨跌的第三个核心因素就是人口流入。哪里人口流入多，哪里的房价就有更多上涨的可能。反之，人口持续流出的城市，房价很难会有起色。

衡量人口流入的指标很多，最常见的是常住人口数量变化。但各地官方统计人口多有失准，所以小学生数量变化就成为更好的替代选择。相比于常住人口，小学生数量无从造假。

从图上来看，过去五年，郑州、武汉、长沙的小学生增长幅度在10%以上，其中郑州达到23%，而合肥只有6.5%，太原5%，南昌则出现了负增长。

从人口流入与房价的对应关系来看，这里出现两个问题：一是合肥的人口流入量并不突出，为何房价却是一骑绝尘？二是长沙的人口流入量一点都不弱，为何房价反倒连合肥、南昌都不如？

这就需要联系第四个核心因素，土地供应。

4土地供给：合肥过紧，长沙过于充裕

影响房价涨跌的第四个核心因素是土地供给。如果人口流入，而土地供给受限，那么供求失衡之下，房价也有上涨的可能。换言之，人为制造的短缺，同样能够带来房价上涨。

我们专门对比合肥与长沙。合肥常住人口是779万人，长沙常住人口是743万，但在土地供应上，从2012年到2015年，合肥住宅用地供应总量只有1000多万平方米，而长沙住房用地供应量总计超过2000多万平方米。

从2012年到2014年，长沙住宅土地供应一直保持高位，这就造成了长沙房地产市场的高库存。而合肥从2013年开始，土地供应一直处于收缩状态，加上土地供应不足，房地产市场库存一度相当紧张。

所以，2016年6月，合肥去库存周期就只剩下2个月；而经过一年的热火，长沙到2016年年底的库存仍超过1000万平方米，即便按2016年的成交水准，去库存起码也在5个月以上。

不过，从2015年开始，长沙就在逐步缩减住房供地，2017年到2019年的供地计划将会进一步收缩，未来房价或许会有补涨。

综上，我们的结论是：

1.从基本面上看，合肥并不占优。无论是GDP总量还是城镇居民人均可支配收入，以及人口增速，合肥都不及长沙。合肥房价暴涨，是概念炒作和土地紧缩的双重结果。

2.经济实力并不弱，长沙房价为什么那么低？一个重要的原因是从2011年开始，长沙土地供给就处于过度宽松的状态，这就导致长沙住宅库存居高不下，拖累房价上涨。2017到2019年，长沙将大幅收缩供地，房价有望补涨。

3.武汉和郑州。这两个中部城市一直犹如冤家，你是国家中心城市，我也是国家中心城市，你是交通枢纽，我也是交通枢纽；你有人口流入，我也有人口流入。你有城市群概念，我也有城市群概念。你在前几年缩减供地，我也在前几年缩减供地。所以，你涨我也涨。

4.南昌和太原。在拉郎配的中部六大省会中，这两个城市存在感最弱。南昌最为中规中矩，各项指标都不突出，但人口却在持续流出，这会对房价形成抑制。至于太原，深受山西拖累，缺乏经济增长亮点，人口增长乏力，而且没有概念可以炒作，未来前景堪忧。

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